KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU İLE GETİRİLEN VERGİSEL TEŞVİKLER

1.Kentsel Dönüşüm Kanunu ile Getirilen Vergisel Teşvikler

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 7/9 maddesine göre; uygulama alanında dönüşüm projesi gerçekleştirecek olan Bakanlık, İdare ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.

Görüldüğü üzere Kentsel Dönüşüm Yasası; Katma Değer Vergisi Kanunu, Damga Vergisi Kanunu, Harçlar Kanunu ve Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu başta olmak üzere birçok kanunu ilgilendiren teşvik getirmektedir.

Bu Kanun ile;

– 492 sayılı Harçlar Kanununun 38. maddesi uyarınca alınan noter harçları,

– 492 sayılı Harçlar Kanununun 57. maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları,

– 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79, 80, 84. ve ek 1. maddeleri uyarınca alınan belediye harçları,

– 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tabi kağıtlar sebebiyle alınan damga vergileri,

– 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu  uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi,

– Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler; Belediye Gelirleri Kanununun 86, 87, 88 ve 97. maddeleri ile 03.05.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 21 ve 23. maddeleri uyarınca alınan her türlü ücret ve riskli olarak tespit edilen binaya ilişkin olarak 01.07.1993 tarihli ve 21624 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliği uyarınca alınanlar da dahil olmak üzere, belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücretler,

– Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13.07.1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi,

alınmayacaktır.

Riskli alanlarda gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince, İlgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.

Ayrıca yukarıda sayılan teşviklerin yanı sıra, kentsel dönüşüm kapsamında yapılan ve net alanı 150 m2’ye kadar olan konutların teslimi %1 oranında katma değer vergisine tabi tutulacaktır.,

1.1. Katma Değer Vergisi Teşviki

Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan mal teslimleri ve hizmet ifaları katma değer vergisine tabidir. 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına ekli bulunan (I) sayılı listede yer alan mal ve hizmetlerin teslim ve ifası % 1, (II) sayılı listede yer alan mal ve hizmetlerin teslim ve ifası ise % 8 oranında katma değer vergisine tabi bulunmaktadır. Her iki listede yer almayan mal ve hizmet teslim ve ifası ise genel oranda (% 18) katma değer vergisine tabi bulunmaktadır.

Söz konusu Kararın 1. maddesinin 01.01. 2013 tarihinde yürürlüğe giren (6). sırasında,

“(1) sayılı listenin 11. sırasında yer alan net alanı 150 m2’ye kadar konutlardan; 10.07.2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;

a) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı (% 8),

b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı (% 18),

uygulanır”

denilmektedir.

Buna göre, kentsel dönüşüm kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde, 150 m2’nin altında yer alan konutlar için arsa birim m2 vergi değerine bakılmadan %1 oranında katma değer vergisi uygulanacaktır. Bu vergi oranı söz konusu yerlerde yapılan ve satışa sunulan tüm inşaatlar için geçerli olmayacaktır. % 1 vergi oranı, rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerdeki 150 m2’nin altında olan konutlar için uygulanacaktır. 150 m2 ve üzeri konut teslimleri ile işyeri teslimlerinde genel katma değer vergisi oranı olan %18 kullanılacaktır.

Konu ile ilgili bir özelgede;

“özelge talep formunda belirtilen taşınmazlar üzerinde … Tapu Müdürlüğünce 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı belirlemesi yapılmış olması halinde, söz konusu taşınmazların yıkılması sonrasında arsa sahipleri ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilecek bağımsız bölümlerden net alanı 150 m2’ye kadar olan konutların arsa sahibine veya üçüncü şahıslara tesliminde arsa birim m2 vergi değerlerine ve Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunup bulunmadıklarına bakılmaksızın %1 oranında KDV uygulanacaktır.

İşyeri ve arazi teslimleri ile net alanı 150 m2’nin üzerinde olan konut teslimlerinde ise %18 oranında KDV hesaplanacağı tabiidir” 

denilmiştir.

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan ve 150 m2’nin altında olan konutların müteahhit tarafından gerek arsa sahibine ve gerekse de üçüncü şahıslara satılmasında %1 katma değer vergisi uygulanacaktır.

1.2. Harçlar Kanunundan Kaynaklanan Teşvikler

Kentsel dönüşüm kapsamında yer alan (rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler) yapılarla ilgili yapılacak olan sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar 492 sayılı Harçlar Kanununun 38. maddesine göre alınması gereken noter harçları ile aynı Kanunun 57. maddesine göre alınması gereken tapu ve kadastro harçlarından istisnadır.

Gelir idaresi genel uygulamasında; kentsel dönüşüm alanında taşınmazı bulunan ve bu taşınmazla ilgili riskli yapı olduğu tespit edilmiş olan hak sahibi maliklerin taraf olduğu iş ve işlemlere noter harcı ve tapu ve kadastro harcı istisnası uygulamaktadır. Söz konusu konutları yapan müteahhit adına tapuda yapılacak tescillerde istisna uygulamasına imkan verilmemektedir.

Nitekim bu konuda verilmiş olan bir özelgede;

“Buna göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı şerhi bulunan … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … ada … parselde kayıtlı taşınmaz malikleri ile şirketiniz arasında düzenlenen sözleşme kapsamında verilecek gayrimenkullerin hak sahipleri adına tapuya tescilinde harç aranılmaması gerekmekle birlikte, sözleşme kapsamında şirketinize düşen bağımsız bölümlerin şirketiniz adına tapuya tescilinde ise istisna uygulanmasına imkan bulunmamaktadır”

denilmektedir.

Aynı yönde verilmiş olan bir başka özelgede de;  uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine, uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyerlerinden, taşınmaz malikleri ile düzenlenen sözleşme kapsamında verilecek gayrimenkullerin hak sahipleri adına tapuya tescilinde harç aranılmaması gerekmektedir. Uygulama alanlarında bu kapsam dışında kalan gayrimenkul satışlarının ise yukarıda açıklanan istisna hükmü kapsamında değerlendirilmesine imkân bulunmadığı belirtilerek aynı yönde görüş verilmiştir.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin  16/9-ç fıkrası hükmüne göre; ilgili kurum ile uygulama alanındaki yapıları malik olarak kullanan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılan;

1) Uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri ve tescili işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemleri,

2) Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, kredi desteğinden faydalanarak veya tamamen kendi kaynaklarını kullanarak, uygulama alanında veya uygulama alanı dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması işlemi, Kanun uyarınca yapıldığından, bu işlem ve uygulamalar ile uygulama alanındaki yapılarla ilgili olarak; noterler, tapu ve kadastro müdürlükleri, belediyeler ve diğer kurum ve kuruluşlar nezdinde Kanun uyarınca yapılan diğer işlemler hakkında vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.

Bu düzenlemede; “ilgili idare” terimi ile uygulama alanında dönüşüm projesi gerçekleştirecek olan Bakanlık, İdare  ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ifade edilmektedir.

Dolayısıyla  müteahhit  veya  üçüncü  kişilerin taraf olduğu sözleşme veya diğer uygulamalar hakkında istisna uygulanmayacaktır.

İstisna sadece hak sahibi maliklerin taraf olduğu uygulamadan önceki ilk satış, devir ve  tescil  işlemleri  ile  uygulamadan  sonraki ilk satış, devir ve tescillerde uygulanacaktır.

1.3. Damga Vergisi Kanunundan Kaynaklanan Teşvikler

6306 sayılı Kanun kapsamında uygulama alanı olarak değerlendirilen dönüşüm projesi kapsamındaki sözleşme, devir ve tescil ile diğer uygulamalar 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tabi kağıtlar sebebiyle alınan damga vergilerinden istisnadır.

Konu ile ilgili bir özelgede; 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı sınırları dahilinde bulunduğu belirtilen ada ve parsellerle ilgili müteahhit şirket ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı arasında düzenlenecek arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı sözleşmesi ve iş kapsamında alınacak ihale kararına, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının mülkiyetinde bulunduğu anlaşılan taşınmazlar üzerinde adı geçen yatırım ortaklığı tarafından ihale yoluyla konut inşa ettirilmesi işleminin 6306 sayılı Kanun kapsamında olması halinde, damga vergisi istisnası uygulanması mümkün bulunmadığı yönünde idari görüş bildirilmiştir. 

1.4. Veraset ve İntikal Vergisi Kanunundan Kaynaklanan Teşvikler

6306 sayılı Kanun kapsamında uygulama alanı olarak değerlendirilen dönüşüm projesi kapsamındaki sözleşme, devir ve tescil ile diğer uygulamalar 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınacak vergilerden istisna edilmiştir.

İstanbul Vergi dairesi Başkanlığı tarafından verilmiş olan bir özelgede;

“Bu hüküm ve açıklamalara göre, murisin ölüm tarihinden önce 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olduğu tespit edilerek tapuya “riskli yapı” şerhi konulan taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce veraseten intikalinin veraset ve intikal vergisinden istisna olması mümkündür.”

denilmiştir.

1.5. Diğer Kanunlardan Kaynaklanan Teşvikler

Kentsel dönüşüm alanlarında yukarıda incelenen teşviklerin yanı sıra aşağıdaki teşvikler de ayrıca uygulanır.

– 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79, 80 ve 84. maddeleri ile Ek 1. maddesi uyarınca belediyelerce alınan harçlar,

– Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler; Belediye Gelirleri Kanununun 86, 87, 88 ve 97. maddeleri ile 03.05.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 21 ve 23. maddeleri uyarınca alınan her türlü ücret ve riskli olarak tespit edilen binaya ilişkin olarak 01.07.1993 tarihli ve 21624 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Otopark Yönetmeliği uyarınca alınanlar da dahil olmak üzere, belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücretler,

– Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13.07.1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi. 

Sonuç

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 7/9 maddesine göre; uygulama alanında dönüşüm projesi gerçekleştirecek olan Bakanlık, İdare ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.

Bu anlamda 6306 sayılı Kanun; Katma Değer Vergisi Kanunu, Damga Vergisi Kanunu, Harçlar Kanunu ve Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu başta olmak üzere birçok kanunu ilgilendiren teşvik getirmiştir.

Kaynak: Lebib Yalkın Yayınları (http://www.lebibyalkin.com.tr/mevzuat/)

E-posta Girişi
E-Mükellef Girişi